valeur retenue en matière de succession et droit fiscal immobilier.
En droit de succession, droit successoral, l’erreur fiscale a des conséquences financières importantes, et trouve son origine souvent dans l’évaluation d’un bien.
Ceci même si, parfois, l’administration peut étrangement avoir des difficultés à reconnaitre cette erreur et ces incidences.
Maître Bernardi vous propose d’étudier, en exemple, le cas d’une succession dont a eu à connaître une cours d’appel en matière d’évaluation d’un bien immobilier, pour lequel une erreur dans la fixation de sa valeur avait été commise, la question qui était posé est celle de l’évaluation dans une succession des parcelles de terres et d’une erreur d’appréciation de la valeur de ces parcelles.
La valeur d’un terrain : l’administration fiscale doit choisir mais ne peut imputer pour un même terrain des qualifications à incidence fiscales différentes.
Dans le cas d’espèce qui a été soumis à la cour d’appel de Bastia le 18 novembre 2015 (n)14.00540 rjf 216 n°206), une personne, lors de sa succession, avait fait de son neveu son légataire universel.
Il s’agissait de 15 ha de terres situées à Porto-Vecchio dans la baie de Santa Julia en Corse.
Au niveau de la déclaration de succession, mais également au niveau des déclarations ISF, le neveu avait évalué la parcelle à 6 800 000 €.
Cependant, postérieurement, il change d’avis et demande le dégrèvement d’ISF au motif qu’il a surévalué les terres car il s’est trompé sur leur valeur, croyant qu’elles étaient en zone constructible.
À l’origine de son erreur, il y avait un certificat d’urbanisme de la mairie de Porto-Vecchio, il était prévu la création d’un vaste programme immobilier prévu qui devait s’intégrer dans le cadre d’un plan local d’urbanisme.
L’évaluation de la succession avait donc été fait dans ce contexte particulier qui tenait donc d’une valorisation patrimoniale dépendant de ce projet.
Ce PLU finalement est annulée par le juge admiratif au motif d’une trop forte urbanisation.
Par suite, la mairie annule donc logiquement les certificats d’urbanisme initialement accordés mais cela va, bien entendu, entrainer des conséquences pas prévues initialement.
C’est dire qu’entre la valorisation initiale au moment de la déclaration de succession, et la réalité de la valeur du patrimoine immobilier finale, la situation avait grandement changé.
De faite, la parcelle hérité de cette succession étaient passée en zone inconstructible. Sa valeur devait donc être désormais de deux parcelles inconstructibles. Pour argumenter sa défense, ce contribuable a soutenu dans le cadre de ce contentieux fiscale successorale, que la parcelle a été imposée à la taxe foncière agricole et qu’ainsi l’administration fiscale ne pouvait ignorer cette situation.
La cour d’appel de Bastia relève que l’administration peut « difficilement » considérer une parcelle agricole pour les besoins de la taxe foncière est comme une parcelle constructible pour l’ISF.
La cour d’appel relève que le contribuable ne pouvait pas forcément prévoir cette circonstance de changement de PLU et retient ainsi qu’il ait pu faire une estimation trop importante de sa parcelle.
La valeur vénale de ces parcelles devait donc être celle de terrains inconstructibles et non pas celle de parcelles constructibles et ainsi l’administration fiscale devait manifestement en tenir compte.
Ainsi, il est préférable, avant tout succession, lorsque cela est possible, de passer le temps suffisant pour procéder à une évaluation préalablement à une succession.
Dans la pratique et réalité, on ne passe malheureusement jamis assez de temps à cela et les conséquences sont parfois très génantes.
Bien entendu, cela n’est pas forcément toujours possible, notamment dans la mesure où les règles successorales imposent un délai souvent très court compte tenu des nombreuses démarches et études qu’il conviendrait de faire pour éviter ce type d’erreurs.
En matière successorale, le citoyen est d’autant plus en difficulté qu’il n’a généralement pas d’expérience puisque ce type de dossier se présente à lui généralement au maximum une à deux fois dans toute sa vie.
A jour au 29/8/2017 www.avocat-bernardi.fr
