Comment fonctionne une vente ou un achat en viager ?
Lorsqu’un propriétaire d’un bien immobilier souhaite se procurer des revenus mensuels complémentaires, il peut être tenté de le vendre en viager.
Ce type de vente permet de vendre un logement à une autre personne qui s’appelle le débirentier, en échange du versement d’une rente mensuelle pendant toute la durée de vie du vendeur que l’on appelle le crédirentier.
Il peut y avoir paiement d’un bouquet qui correspond à une somme en capital à la signature de l’acte de vente, puis des versements mensuels au profit du vendeur.
Il peut également y avoir également uniquement le versement mensuel d’une rente durant la vie du crédirentier.
Ce type de vente permet, d’une certaine façon, à un propriétaire d’un bien immobilier d’hériter de lui-même puisqu’il lui permet de continuer à occuper son bien immobilier comme s’il en était le propriétaire et en même temps de percevoir des revenus réguliers qui n’auraient pas été perçu s’il n’avait pas vendu en viager.
Cette vente en viager correspond, à notre avis, à la meilleure solution possible principalement lorsque le vendeur n’a pas d’héritier ou lorsque le vendeur a besoin de revenus complémentaires pour assurer ses vieux jours.
Cette vente doit être bien préparée et une attention particulière doit être attachée à la rédaction du contrat de vnete en viager et aux éventuelles garanties à prendre.
Quel est le but de la vente en viager ?
- Le but de la vente en viager pour le vendeur est de percevoir une rente mensuelle jusqu’à son décès en contrepartie de la vente du bien immobilier qui lui appartient et de continuer a occuper le bien s’il le souhaite.
- Le but pour l’acquéreur est d’acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix immédiatement le jour de son achat et donc d’acquérir un bien immobilier qu’il n’aurait peut être pas pu acheter dans le cadre d’une vente classique.
En effet, l’acquéreur pourra occuper le bien immobilier acheté, uniquement au décès du vendeur s’il s’agit de viager occupé. En revanche, l’acquéreur en viager pourra occuper le bien immobilier si la vente en viager se fait sur un bien immobilier libre de toute occupation.
Dans le cas d’une vente libre de toute occupation le prix de vente est bien entendu plus cher que si le bien est occupé.
Quel est le prix de vente d’un bien en viager ?
Le prix de vente d’un bien immobilier en viager est fixé entre le vendeur et l’acquéreur, avec l’aide souvent de l’agent immobilier, du notaire, de l’avocat, et obéit à certaines règles qui sont :
-la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire l’évaluation financière du bien immobilier dans une région déterminée.
-La valeur du logement libre ou occupé est déterminée par des barèmes en fonction notamment de l’espérance de vie du vendeur que l’on appelle le crédirentier.
Comment se passe le paiement du prix de la vente de biens immobiliers en viager ?
Lors de la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier en viager, l’acheteur que l’on appelle le débirentier peut régler une partie de la valeur du bien immobilier au comptant et que l’on appelle le bouquet dans la vente en viager.
Cette somme d’argent, le bouquet, sera alors déduite du montant servant à déterminer la valeur et donc le montant de la rente mensuelle à verser.
C’est ainsi que plus le bouquet à verser au comptant à la signature de l’acte de vente du bien immobilier devant notaire sera important, moins le montant de la rente mensuelle sera élevé.
comment sécuriser le paiement de la rente correspondant la vente de biens immobiliers en viager ?
Il est conseillé de prévoir dans l’acte de vente plusieurs clauses et notamment :
une clause résolutoire qui permet aux vendeurs de récupérer son bien immobilier si plusieurs rentes mensuelles ne sont pas versées par l’acquéreur et ainsi demander la résolution de la vente aux torts de l’acquéreur.
Il est possible de prévoir également une clause permettant aux vendeurs de conserver le bouquet et donc la partie de capital qu’il a reçu la signature de la l’acte de vente du bien immobilier en viager, notamment en cas de résiliation du contrat de vente du fait de la défaillance de l’acquéreur.
Il peut être prévu dans cet acte de vente une clause d’indexation permettant la révision automatique du montant de la rente et ce afin que cette rente mensuelle suive par exemple l’évolution des prix.
Le notaire pourra donc prévoir les clauses nécessaires et la publication aux hypothèques afin d’éviter que le bien qui n’a pas été totalement payé soit vendu par l’acquéreur et priver ainsi le vendeur de pouvoir récupérer son bien en cas de non-respect du paiement des mensualités par l’acquéreur.
Il peut également être prévu par le notaire la prise d’une garantie personnelle ou réelle permettant d’assurer le réel paiement mensuel de la rente correspondant la vente du bien en viager.
En cas d’occupation par le vendeur, soit le crédirentier, les réparations et entretiens courant du bien immobilier sont à la charge de ce vendeur sauf s’il libère totalement le bien vendu et qu’ainsi l’acquéreur prend possession du bien en viager libre de toute occupation.
Que se passe-t-il si le vendeur décède très rapidement après la vente en viager ?
Si le vendeur en viager décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, le droit considère que ce décès était prévisible et en conséquence que la vente en viager n’est pas valable.
Ce sont généralement les héritiers du vendeur, soit du crédirentier, qui vont alors intenter une action en nullité de la vente en viager devant le tribunal de Grande instance de Draguignan.
Le tribunal de Grande instance de Draguignan juge les dossiers de demande de d’annulation de vente en viager et l’adresse du tribunal de Grande instance de Draguignan est rue Pierre Clément 83300 Draguignan.
Cette procédure devant le tribunal de Grande instance de Draguignan est une procédure avec constitution obligatoire d’un avocat qui seul peut s’occuper des différentes formalités, rédiger d’assignation,suivre la procédure, plaider en demande ou en défense dans le cadre d’un contentieux résultant de la vente en viager d’un bien immobilier
Que faire en cas de litige lors de la vente d’un bien en viager ?
Il est important de savoir qu’au plus l’acte de vente du bien immobilier en viager s’écarte de l’acte type et donc habituel, en prévoyant notamment des clauses particulières d’occupation du bien immobilier, au plus il est nécessaire d’étudier et préparer un acte particulier car les risques de conflits postérieurs à la signature de l’acte de vente du bien immobilier seront importants.
En conséquence, une attention particulière devra être la règle lors de la rédaction de l’acte de vente du bien immobilier et il est même conseillé notamment au vendeur de faire appel à uIl est important de savoir qu’au plus l’acte de vente du bien immobilier en viager s’écarte de l’acte type et donc habituel, en prévoyant notamment des clauses particulières d’occupation du bien immobilier, au plus il est nécessaire d’étudier et préparer un acte particulier car les risques de conflits postérieurs à la signature de l’acte de vente du bien immobilier seront importants.
En conséquence, une attention particulière devra être la règle lors de la rédaction de l’acte de vente du bien immobilier et il est même conseillé notamment au vendeur de faire appel à un avocat spécialiste en droit immobilier, notamment connaissant bien la vente en viager, pour préparer cet acte préalablement à sa signature définitive chez le notaire.
À la pratique du contentieux en cas de conflit lors de la vente d’un bien immobilier en viager, on s’aperçoit que la rédaction rapide d’un acte type de vente du bien en viager n’est souvent pas une bonne solution et constitue la source de conflits ultérieurs qui vont occasionner des frais et parfois des années de procédure.
Ainsi, pour éviter cela, il est essentiel de faire appel à un avocat spécialiste en droit immobilier est donc un avocat qui s’occupe de la vente en viager pour comprendre la réelle volonté du vendeur et de l’acquéreur, parfois se rendre sur place préalablement pour bien prendre conscience des réalités des réalités sur place et préparer au mieux cet acte pour éviter tout conflit futur.
Me Jean-Louis Bernardi, avocat titulaire du certificat de spécialité en droit immobilier, connaissant parfaitement les dossiers de vente en viager, est à même de vous conseiller pour éviter tout conflit ultérieur et si le conflit arrive de vous assister lors de la procédure de vente en viager devant le tribunal de Grande instance de Draguignan, Var. Téléphone 04 94 67 29 19n avocat spécialiste en droit immobilier, notamment connaissant bien la vente en viager, pour préparer cet acte préalablement à sa signature définitive chez le notaire.
À la pratique du contentieux en cas de conflit lors de la vente d’un bien immobilier en viager, on s’aperçoit que la rédaction rapide d’un acte type de vente du bien en viager n’est souvent pas une bonne solution et constitue la source de conflits ultérieurs qui vont occasionner des frais et parfois des années de procédure.
Ainsi, pour éviter cela, il est essentiel de faire appel à un avocat spécialiste en droit immobilier est donc un avocat qui s’occupe de la vente en viager pour comprendre la réelle volonté du vendeur et de l’acquéreur, parfois se rendre sur place préalablement pour bien prendre conscience des réalités des réalités sur place et préparer au mieux cet acte pour éviter tout conflit futur.
Me Jean-Louis Bernardi, avocat titulaire du certificat de spécialité en droit immobilier, connaissant les dossiers de vente en viager, est à même de vous conseiller si le conflit arrive, de vous assister lors de la procédure de vente en viager devant le tribunal de Grande instance de Draguignan, Var. Téléphone 04 94 67 29 19
