La responsabilité du syndic de copropriété
Un syndic de copropriété gère et administre une copropriété en application d’un mandat avec le syndicat des copropriétaires.
En cas d’inexécution du mandat reçu, ou bien en cas de faute dans le cadre de l’accomplissement de ce mandat, le syndic peut engager sa responsabilité.
Pour exercer une action utilement à l’encontre d’un syndic de copropriété, il faut, non seulement démontrer l’existence d’une faute du syndic, mais également que cette faute est constitutive d’un préjudice pour le syndicat des copropriétaires (articles 1991 al 1 du code civil et 1992)… et démontrer un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice prouvé.
Ainsi, le syndic de copropriété a, à l’égard de la copropriété et du syndicat des copropriétaires, une obligation de moyen et non pas une obligation de résultat.
Il est utile de bien vérifier que votre syndic de copropriété justifie de la souscription d’une assurance couvrant les conséquences pécunières de sa responsabilité civile professionnelle, en application du décret 72-672 du 20.07.1972 article 49 et dans vos documents relatifs à votre copropriété il vaut mieux avoir une copie de cette assurance.
Il convient de préciser, que le syndic de copropriété ne verra pas sa responsabilité engagée si la faute ou la négligence qui lui est reprochée n’est pas due à son fait mais plutôt au comportement des copropriétaires (défaut de paiement des charges ou provisions nécessaires pour faire les travaux, refus de voter certains travaux, choix par les copropriétaires d’une entreprise incompétente, et éventuellement insolvable par souci d’économie, etc…).
Quel manquement invoquer ?
Tout manquement sérieux constitutif d’une faute pourra être invoqué s’il est prouvé, et surtout comme ci-dessus rappelé, si un préjudice certain et clairement déterminé peut être attribué et découle directement de cette faute.
Autrement, ce sera la simple perte de chance qui est, à ce jour, peu indemnisable dans la plupart des cas.
Il est donc important, avant d’engager une procédure toujours longue et financièrement à charge, de vérifier la réalité du préjudice découlant directement de cette faute. (par exemple un copropriété qui n’a pas eu d’assurance dommages ouvrage du fait du syndic aura plus que du mal à obtenir une indemnisation des désordres des façades car les désordres ne sont pas dus… à l’absence d’assurance dommages ouvrage… le préjudice découlant ici de la perte de chance d’avoir pu avoir une procédure déclarative amiable auprès de la dommages ouvrage sur le fondement de L 242-1 du code des assurances, donc dans le cas présent une chance réelle d’obtenir une condamnation du syndic mais pas aux sommes que le syndicat de copropriétaires pourrait espérer et qui n’a donc rien à voir avec le coût de reprise des désordres d’une façade…).
Attention car certains éléments peuvent empêcher ou limiter l’action à l’encontre du syndic :
- Le quitus donné à l’assemblée générale qui vaut ratification de l’ensemble des actes portés à la connaissance de l’assemblée générale et qui ont été effectués par le syndic au cours de son mandat.
En effet, une fois le quitus obtenu par le syndic, il devient alors impossible de poursuivre ce syndic, sauf si la faute a été dissimulée par celui-ci, et que les copropriétaires ont voté lors de l’assemblée générale quitus au syndic sans que cette faute ait été portée à leur connaissance.
- La responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires est également soumise à une prescription de 5 ans qui est une prescription de droit commun.
Les actions engagées par un copropriétaire, ou par le syndicat contre le syndic, se prescrivent par 5 ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de l’exercer » ceci suivant les dispositions de l’article 2224 du code civil.
Attention car la prescription décennale invoquée par l’article 42 al 1er de la loi 65-557 du 10.07.1965 s’applique seulement aux actions personnelles nées des rapports entre les copropriétaires ou entre ces dernier et le syndicat.
Il faut savoir également que le syndic de copropriété peut voir, dans certains cas, sa responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle engagée par un copropriétaire qui a subi un préjudice personnel suite à une faute du syndic.
Information juridique générale, tout cas particulier nécessite l’avis d’un avocat a qui vous devez remettre tous les documents nécessaires à une appréciation des faits et du droit correspondant.
Droit de la copropriété tribunal de Draguignan.
A jour au 14 juin 2018 http://www.avocat-bernardi.fr
