Comment faire en cas de vice caché ?
Quiconque acquiert un véhicule d’occasion ou neuf, une maison, un bien sur les sites d’annonces légales, entre particuliers, ou encore entre particulier et professionnel, peut se voir confronté à l’existence de vices affectant son bien nouvellement acquis.
Là se pose la question de savoir de quelle façon s’applique la garantie des vices cachés.
Il invoquera alors la garantie légale des vices cachés, et devra en connaître les critères et les modalités de mise en œuvre, qui se trouvent encadrés par les articles 1641 et suivants du Code civil.
I QUELS SONT LES CRITERES DE LA GARANTIE LEGALE POUR VICES CACHES ?
L’article 1641 du Code civil dispose : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Comment faire en cas de vice caché ?
Plusieurs critères doivent ainsi être réunis pour permettre de mettre en jeu la garantie légale pour vices cachés :
- le vice doit préexister au jour de la vente ;
- le vice doit être caché lors de la vente ;
- le vice, inhérent à son objet, le rend impropre à son usage.
- 1/L’antériorité du vice
Le vice qui affecte la chose vendue doit être existant ou en germe au jour de la vente.
En effet, si le vice apparaît après la vente, sans que le germe ne soit existant au jour de la vente, c’est à l’acquéreur, nouveau propriétaire, de supporter les défauts de son bien.
Il est important de savoir que L’acquéreur a la charge de la preuve de des trois critères.
S’il ne lui sera pas difficile de démontrer le défaut de fabrication ou de conception de la chose (qui constitue des vices cachés : arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 9 février 1965, Bull. Civ. 3, n°107), il en sera autrement pour démontrer que la dégradation ou la détérioration du bien nouvellement acquis était antérieur au jour de la vente et constitue un vice caché.
L’acquéreur aura alors intérêt de recourir à une expertise amiable contradictoire ou à une expertise judiciaire afin de démontrer l’antériorité à la vente du vice affectant la chose acquis11
Dans l’hypothèse de ventes successives, le sous-acquéreur devra démontrer l’existence du vice au jour de la vente à l’égard de son vendeur, à charge pour celui-ci de démontrer l’antériorité du vice à l’égard de son propre vendeur (CA Colmar, 27 juin 2005, JCP G, 2005 IV, n°3773).
- 2/Le vice caché
L’article 1641 du Code civil rappelle que le vice doit être caché.
Si celui-ci est apparent au jour de la vente, il est réputé accepté par l’acquéreur, et la garantie légale des vices cachés ne saurait être actionnée : cela est important à savoir.
Toutefois, la jurisprudence nuance la notion d’apparence. Ainsi, le vice apparent doit être connu par l’acquéreur dans toute son ampleur et ses conséquences au jour de la vente.
A défaut, il s’agira d’un vice caché (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, du 14 mars 2012, n°2012-004324).
Qui décide au final s’il s’agit ou pas d’un vice caché ?
Le caractère caché ou apparent du vice relève de l’appréciation souveraine des juges.
Ainsi, afin d’apprécier ce critère, les juges vont opérer une distinction entre l’acquéreur doté d’une compétence technique en la matière et l’acquéreur sans compétence.
Le vice sera donc un vice caché pour l’acquéreur non professionnel, qui, malgré une attention normale du « bon père de famille » n’a pas pu déceler le vice affectant le bien acquis.
L’attention normale exclue toute nécessité de réaliser des investigations particulières
Au contraire, le vice sera considéré comme un vice apparent pour l’acquéreur professionnel qui aurait dû procéder à un réel contrôle de la chose vendue compte-tenu de ses compétences techniques.
Ainsi, la Cour d’Appel de RENNES a estimé que le vice était apparent pour l’inspecteur des assurances qui achète une maison, au sein de laquelle des papiers peints se décollent et du salpêtre est visible, et qui était en mesure d’apprécier le vice dans son ampleur et ses conséquences (Cour d’Appel de Rennes du 22 mai 2003, n°02-5418).
Enfin, le vendeur professionnel ne peut pas s’exonérer de la garantie légale des vices cachés et prétendre ignorer l’existence de vices, puisqu’il doit connaître la chose vendue.
Il est présumé connaitre l’existence du vice au moment de la vente et c’est pour cette raison d’un garagiste professionnel, par exemple, aura une obligation de résultat sur le véhicule vendu et sur les réparations qu’il aura effectuées.
- 3/Le vice inhérent à la chose et la rendant impropre à son usage
Le vice inhérent à la chose n’est pas exclusivement un vice interne à la chose.
Ainsi, le vice caché peut provenir d’un élément extérieur à la chose mais qui en empêche ou diminue son usage.
Constitue par exemple un vice caché l’existence d’un bruit assourdissant provenant de la chaudière collective de la copropriété, extérieure à l’appartement nouvellement acquis (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 octobre 2004, n°03-12497).
Par ailleurs, le vice doit empêcher l’utilisation de la chose conformément à l’usage auquel elle était destinée.
A cet égard, si l’acquéreur destinait la chose à un usage particulier, il doit démontrer que le vendeur en était informé, mais s’il n’y a pas d’usage particulier la simple constatation que l’objet, véhicule, ne peut pas servir normalment suffira.
Quelques sont les exemples de vices cachés ?
Sont considérés comme des vices cachés :
- la présence de termites ou d’amiante dans le logement (3ème chambre civile de la Cour de cassation du 22 juin 2011 n°10-17321 ou encore 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 juillet 2011 n°10-18882) ;
- l’absence de fondations (CA d’Amiens du 15 novembre 2011, n° 10-02734 et 10-03317) ;
- le défaut de raccordement au réseau public d’évacuation des eaux usées (3ème chambre civile de la Cour de cassation du 9 février 2011, n°10-11573) ;
- le caractère inondable d’un cellier situé au sous-sol d’une maison (CA de Paris du 27 octobre 2011, n°10-08787) ;
- l’existence de nuisances acoustiques dues à des cloisons d’épaisseur insuffisante (3ème chambre civile de la Cour de cassation n°09-16788) ;
- Un véhicule qui tombe en panne rapidement après l’achat, du fait d’une défaillance d’un des organe mécaniques dont le vendeur connaissait la nécessité de le changer avant et qu’il ne l’a pas fait.
II – QUEL EST LE DELAIS POUR AGIR EN GARANTIE DES VICES CACHES ?
L’article 1648 alinéa 1 du Code civil dispose que : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »
Ainsi, le point de départ de la prescription est le jour de la découverte du vice ou le jour où l’acquéreur est censé avoir connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences.
Ce délai de deux ans est un délai maximal et il faut donc agir au plus tôt et donc si possible bien avant ce délai !
Il est de jurisprudence courante que les juges du fond, dont l’appréciation est souveraine selon les cas d’espèces soumis, admettent que le jour de la découverte du vice est le jour du dépôt du rapport d’expertise (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 19 mars 1991, n°88-16208).
III – QUELLES SONT LES CONSEQUENCES DE L ACTION EN GARANTIE DES VICES CACHES ?
L’action en garantie des vices cachés peut avoir deux finalités différentes selon le choix de l’acquéreur : action rédhibitoire ou action estimatoire.
En outre, l’acquéreur peut demander des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, dont l’importance variera en fonction de la bonne ou mauvaise foi du vendeur.
- Deux finalités différentes
L’article 1644 du Code civil dispose que : « dans le cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »
L’acquéreur choisit discrétionnairement entre ces deux options, sans qu’il ne soit obligé de se justifier.
Toutefois, les juges du fond peuvent considérer que le vice n’est pas d’une gravité telle qu’il justifie la résolution de la vente (arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 6 mars 1990, Bull. civ. IV n°75).
- L’action estimatoire, en réduction du prix de vente
Lorsque le vice n’est pas d’une gravité telle qu’il justifie la résolution de la vente, ou lorsque l’acquéreur souhaite conserver le bien malgré l’existence du vice, l’acquéreur va alors opter pour la réduction du prix de vente.
Dans cette hypothèse, la moins-value sera évaluée par un expert et s’imposera au juge (3ème chambre civile de la Cour de cassation du 26 juin 2002, n°00-18600).
- L’action rédhibitoire, en résolution de la vente
L’acquéreur peut solliciter, si le vice caché empêche l’usage auquel la chose était destinée ou en diminue totalement l’usage qu’il ne l’aurait pas acquise, la résolution de la vent
Dans cette hypothèse, il doit rendre le bien au vendeur dans le même état qu’il l’avait acquis, à charge pour ce dernier de lui restituer le prix de vente.
La réparation des dommages subis
En parallèle de l’action rédhibitoire ou de l’action estimatoire, l’acquéreur lésé a la possibilité de solliciter de son vendeur des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices subis.
Toutefois, tous les préjudices subis ne seront pas réparés selon que le vendeur était de bonne ou de mauvaise foi.
- Que se passe t-il en présence d’un vendeur de bonne foi ?
Le vendeur de bonne foi est celui qui ignorait l’existence du vice au jour de la vente.
L’article 1646 du Code civil dispose alors que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente ».
Ainsi, par exemple, le vendeur de bonne foi sera tenu de restituer le prix de vente du véhicule vendu et également de rembourser les frais d’immatriculation et de carte grise à l’acquéreur.
Toutefois, il ne sera pas tenu de lui payer des dommages et intérêts pour un éventuel préjudice de jouissance ou un préjudice moral subi par l’acquéreur.
Par ailleurs, lorsque le vendeur est de bonne foi, il peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, généralement insérée dans les actes notariés de vente d’un immeuble.
Ainsi, les juges du fond ont considéré que sont également de bonne foi des vendeurs, qui ignoraient, au jour de la vente, la présence de mérules dans leur bien immobilier et avaient joint à l’acte de vente un diagnostic technique négatif. Dans cette hypothèse, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés avait pu bénéficier aux vendeurs (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 15 décembre 2010, n°10-10229).
- Que se passe t-il en présence d’un vendeur de mauvaise foi ?
L’article 1645 du Code civil dispose que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».
Ainsi, le vendeur de mauvaise foi se trouve sanctionné non seulement en étant contraint de rembourser le prix de vente, mais également en indemnisant tous les préjudices subis par l’acquéreur lésé (paiement des frais liés à la vente, préjudice de jouissance, préjudice moral…)
Il suffit que le vendeur connaisse l’existence du vice affectant la chose vendue, au jour de la vente, pour que les juges considèrent qu’il soit de mauvaise foi.
Dans cette hypothèse, la clause d’exclusion de la garantie pour vices cachés ne peut bénéficier au vendeur de mauvaise foi et ça c’est un élément parfois essentiel dans un procès car de nombreux actes de vente prévoit une clause de non garantie pour vice caché et donc ça change tout !
Ainsi par exemple, la mauvaise foi des vendeurs d’une maison affectée d’un vice de construction lors de la vente, a été retenue dès lors qu’ils ont dû recourir avant la vente sans le dire aux acquéreurs (l’écrire dans l’acte de vente) à des entrepreneurs pour remédier à des fissures consécutives à la surélévation de leur pavillon (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 17 juin 2009, n°08-15503).
Il est à souligner que le vendeur professionnel de l’immobilier est de facto considéré comme un vendeur de mauvaise foi en cas de vice caché (arrêt de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation, du 30 mars 2000, Bull. Civ 2, n°57) car il est en droit présumé connaitre, de part sa profession, connaitre l’existence du vice.
Il y a donc un régime juridique différent entre le vendeur non professionnel (simple particulier) et le vendeur professionnel.
Article d’information juridique, mais chaque cas est particulier et nécessite l’avis d’un Avocat à qui il faut montrer au plus tôt tous les documents pour une analyse précise.
A jour au 29/8/2017 www.avocat-bernardi.fr
