BAIL D’HABITATION
Depuis le 1er août 2015 il est obligatoire que les contrats d’habitation à titre de résidence principale (vide ou meublée) soient conformes au bail type prévu par le décret du 29.05.2015.
Ne sont pas concernées par ces modifications les locations saisonnières, les logements de fonction, les logements HLM et autres foyers logement.
Ce nouveau bail est prévu pour que désormais les relations contractuelles entre bailleurs et locataires prévoient toute une série de dispositions et d’informations plus complètes au profit du locataire.
Il est possible d’insérer d’autres clauses à conditions qu’elles ne soient pas contraires à la loi, par exemple une durée plus longue que le minimum prévu légalement.
En revanche, si d’autres clauses sont insérées alors qu’elles sont contraires à la loi, elles sont considérées comme nulles.
Certaines pièces sont à joindre impérativement à ce nouveau bail, et notamment l’état des lieux, l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, le dossier de diagnostic technique, les extraits du règlement de copropriété, l’engagement de caution, la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours possibles pour régler d’éventuels litiges.
Il est interdit d’imposer au locataire des frais pour l’envoi d’une quittance de loyer, pour une relance, voire d’imposer des pénalités en cas de retard de paiement.
A son échéance, le bail se reconduit automatiquement dans les mêmes conditions, mais le propriétaire peut décider d’y mettre fin et récupérer le bien en respectant certaines conditions.
De son côté, le locataire dispose du droit de partir lorsqu’il le souhaite.
Certaines précisions sont bonnes à savoir, et notamment :
- Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, et ne donne plus signe de vie, son bail n’est pas, pour autant, résilié.
Ainsi, le propriétaire ne peut factuellement récupérer son logement pour le relouer ou l’habiter, mais doit respecter une procédure particulière.
Ainsi, la loi met en place un système plus rapide qu’une procédure puisque, dans cette hypothèse, le propriétaire, par acte d’huissier, met en demeure le locataire de justifier qu’il occupe bien le logement, et sans réponse dans un délai d’un mois, l’huissier peut entrer dans les lieux avec les Forces de l’Ordre pour constater l’état d’abandon.
- Si vous vous lancez dans une activité professionnelle, vous avez le droit, même si le logement est à usage exclusif d’habitation, d’y domicilier pendant 5 ans votre activité professionnelle nouvelle, à condition de ne pas y recevoir de marchandises ou de clients et de ne pas troubler la tranquillité du voisinage.
- Tant qu’un divorce n’est pas prononcé, le bail appartient aux deux époux, même si un seul l’a signé.
Les deux époux restent responsables du paiement du loyer, solidairement.
Lors du jugement de divorce, le bail est généralement attribué à l’un ou l’autre des époux, et ce n’est qu’à partir de ce moment que celui des époux qui n’a pas la jouissance du domicile conjugal sera déchargé du paiement du loyer, et il lui appartient pour éviter tout problème de notifier cela au propriétaire dès son départ.
- On peut se procurer un modèle de bail conforme sur le site de l’ADIL où vous pourrez y trouver également la notice d’information obligatoirement annexée au bail d’habitation.
- La liste des charges « récupérables » sur le locataire est prévue par le décret du 26.08.1989 modifié par l’article 23 de la loi du 06.07.1989.
- La récupération des charges sur le locataire ne peut pas être forfaitaire puisque le propriétaire doit obligatoirement fournir les justificatifs.
En pratique, les propriétaires demandent souvent, chaque mois, une provision pour charges en plus du loyer, et régularisent la situation lorsqu’ils disposent des comptes définitifs de la copropriété qui leur permettent d’affecter la partie des charges récupérables sur le locataire.
Un décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle.
Depuis le 1er septembre 2015, les propriétaires sont autorisés à transmettre par mail le récapitulatif des charges au locataire, si celui-ci l’accepte.
Dans le cas contraire, ce décompte devra être adressé, comme par le passé, par voie postale.
La liste exhaustive des charges récupérables ou pas est disponible notamment sur le site de l’Union des Syndicats de l’Immobilier.
Une régularisation de charges locatives peut être justifiée dans la mesure où elle porte sur une période qui n’est pas trop ancienne.
Ainsi, le propriétaire peut remonter jusqu’à trois ans après l’échéance des charges exigibles à compter du 27.03.2014.
Antérieurement et donc avant cette date, le délai était de 5 ans. Ainsi, au-delà du 27.03.2017, tous les arriérés de loyer et/ou de charges nés avant le 27.03.2014 et qui n’auraient pas été réclamés sont définitivement perdus pour le bailleur.
Article d’information juridique, mais chaque cas est particulier et peut nécessiter l’avis d’un Avocat avec tous les documents pour une analyse précise.
A jour au 15 octobre 2017 www.avocat-bernardi.fr
