Contester une assemblée générale de copropriété ou une résolution de cette assemblée générale :
La vie en copropriété impose le respect de certaines règles et la nécessité de subir des décisions prises au nom de la majorité des copropriétaires.
Ces décisions sont prises en assemblée générale qui se réunit, le plus souvent, une fois par an.
L’Assemblée générale est l’organe souverain en matière de copropriété, c’est l’organe délibérant décideur en application des normes législatives et réglementaires et du règlement de copropriété.
C’est dire que ce qui se fait en assemblée générale doit respecter la loi et pas le simple bon vouloir de certains copropriétaires.
La copropriété est souvent le lieu de litiges dans la mesure où elle exprime la vie en collectivité avec les notions de partie communes et donc d’intérêt général en confrontation quelques fois avec des intérêts particuliers.
Ainsi, il se peut qu’un copropriétaire souhaite contester une ou plusieurs décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, celles-ci pouvant être contraires aux intérêts de la copropriété ou contraires aux textes régissant la copropriété.
Ce copropriétaire va donc contester une assemblée générale de copropriété . Certaines règles sont essentielles à connaitre et certains délai sont impératifs à respecter.
Il convient alors pour ce copropriétaire de former sa contestation des décisions prises lors de l’assemblée générale en respectant les prescriptions de la loi du 10 juillet 1965 (loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
L’article 42 alinéa 2 de ladite loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa ».
- Quel est l’objet et les motifs de contestation ?
La contestation peut porter à l’encontre d’une seule ou plusieurs résolutions de l’assemblée générale (pour des motifs de forme et/ou de fond) ou contre l’assemblée générale dans son intégralité (notamment le cas de non-respect des règles formelles requises dans la convocation).
Le principe est que seule une décision votée par l’assemblée générale, consignée au procès-verbal et incluant le nombre de tantièmes s’y rapportant, est susceptible de donner lieu à une contestation.
En effet, selon un arrêt de la Cour de cassation rendu le 13 novembre 2013 (n°12-12084), une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et fait l’objet d’un vote.
La Cour de cassation a également précisé que la résolution susceptible d’être contestée doit être une disposition revêtant « une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolution de principe » (3ème chambre civile, 28 avril 1993, n°91-14007).
Sont ainsi exclues du processus de contestations les décisions entachées de réserves (par exemple, « sous réserves de corrections », « après avis du conseil syndical »), ou encore de simples vœux énoncés en question diverses de l’assemblée générale qui peuvent vous être désagréables mais non susceptible de recours si ça n’a pas fait l’objet d’une vote et d’une délibération.
Il ne peut être fait aucune dérogation aux règles d’ordre public, que ce doit des règles de forme ou de fond applicables.
Le non-respect de ces règles entraine non seulement la nullité des décisions prises mais également celle de l’assemblée toute entière. A titre d’exemple, l’assemblée générale peut être contestée pour :
- Manquements aux règles relatives au fonctionnement de l’assemblée générale : mandat non enregistré, erreur dans le calcul du nombre de voix, erreur dans la comptabilisation des voix du syndicat en assemblée générale au titre des parties privatives acquises par lui, irrégularité de la convocation … ;
- Non-respect de la majorité : la loi du 10 juillet 1965 impose que les décisions soient adoptées à des majorités différentes au regard de la nature de la décision ;
- Non-respect de l’ordre du jour : un copropriétaire peut demander la nullité des décisions prises par l’assemblée générale lorsqu’il constate une divergence entre l’ordre du jour et les questions votées ;
- Quels sont les copropriétaires pouvant contester une assemblée générale ?
Seuls les copropriétaires absents ou ayant voté contre, en leur nom personnel et c’est important, peuvent contester les décisions de l’assemblée générale et donc une assemblée générale de copropriété.
Ainsi, les tiers ne pouvant pas agir, une contestation introduite par des locataires, par un groupement de défense des copropriétaires, ou encore par le concierge ou gardien de l’immeuble n’est pas recevable.
Ne sont pas considérés comme des tiers l’usufruitier du lot en copropriété, l’époux commun en biens ou encore un locataire accédant.
Par ailleurs, un indivisaire ne peut agir qu’en ayant la qualité de mandataire commun (arrêt de la Cour d’appel de VERSAILLES, 15 décembre 2003), de même que le nu-propriétaire d’un lot sans le concours de l’usufruitier (arrêt de la CA de PARIS, 4 mai 2006).
Il faut enfin préciser que lorsqu’une société civile d’attribution est copropriétaire, la notification n’est faite qu’au représentant légal, et seule la société peut intenter un recours contre une ou plusieurs décisions de l’assemblée générale ou contre l’assemblée générale en son intégralité.
Ceci étant précisé, les actions ayant pour objet de contester les décisions d’une assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification de ladite décision, et cela même en cas de convocation irrégulière.
Les copropriétaires défaillants sont ceux qui n’étaient ni présents ni représentés à l’assemblée générale. Dans certains cas, un copropriétaire absent suite à une absence de convocation pourra demander l’annulation de l’assemblée pour vice de convocation.
Est réputé également défaillant le copropriétaire qui n’a pas signé la feuille de présence ou lorsqu’il quitte l’assemblée générale avant le vote mais attention en ayant fait mentionner son départ au procès-verbal.
Les copropriétaires opposants sont ceux qui ont voté directement ou par leur mandataire soit « contre » une décision adoptée dans les règles de majorités légales ou ceux qui ont voté « pour » une décision rejetée par manque de majorité requise.
C’est toutefois au copropriétaire qui intente un recours d’apporter la preuve de sa qualité d’opposant.
Les copropriétaires qui ont voté en faveur de la décision prise ou les abstentionnistes ne peuvent plus la contester, quel que soit le motif allégué (arrêt de la 3ème chambre civile, Cour de cassation, du 6 novembre 1996, n°06-17361 et arrêt de la 3ème chambre civile, Cour de cassation, du 3 juillet 1996, n° 94-17868).
Toutefois, il existe certaines exceptions à ce principe, qui autorisent ainsi le recours :
– au copropriétaire dont le mandataire a voté sur une résolution non-prévue à l’ordre du jour (arrêt de la Cour d’appel de PARIS, 9 juin 1999) ;
– au copropriétaire qui a voté en faveur de la résolution prise mais en étant victime d’un dol (à condition de prouver l’existence de ce dol) ;
– au copropriétaire qui a non seulement fait des réserves sur la régularité de l’assemblée générale mais qui n’a pas pris part au vote ;
– au copropriétaire qui a quitté la séance avant le vote en manifestant de manière non équivoque son désaccord envers la résolution ou l’assemblée générale qui allait être prise (arrêt de la Cour d’appel de Paris, 19 avril 1988) ;
– parfois au copropriétaire, dont l’abstention est constitutive d’un désaveu ou comme un désaccord évident à l’égard de la résolution à adopter (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 22 juillet 1998, n°97-11120) ;
Le législateur ne souhaite donc pas trop fermer une contestation d’assemblée générale de copropriété si celle-ci est fondée car l’esprit est la protection de l’intérêt général.
Enfin, le copropriétaire n’a pas à justifier de l’existence d’un préjudice pour la recevabilité de son action (3ème chambre civile arrêt du 22 novembre 2006, n°05-19042).
- Quel est le délai de contestation de l’assemblée générale ?
Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en contestation doit être intentée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic.
Afin de faire courir le délai de recours, le procès-verbal d’assemblée générale est notifié aux copropriétaires soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier de justice (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 14 février 1996, n°94-11617).
Cette exigence de formalisme de la notification est d’autant plus importante à l’égard des copropriétaires défaillants ou opposants car en son absence, le copropriétaire absent ou opposant pourrait contester l’assemblée générale pendant 10 ans.
En outre, pour assurer la validité de la notification du procès-verbal, celle-ci doit reproduire le texte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sous peine de nullité (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, du 5 février 1974, n°72-14175).
Le délai de recours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée portant notification du procès-verbal de l’assemblée générale, que le copropriétaire soit présent ou non, qu’il accepte ou refuse le pli ou qu’il aille ou non retirer la lettre à la poste (Article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété).
Le délai de contestation de deux mois est un délai préfix : ce qui signifie qu’à l’expiration du délai de deux mois à compter de la notification de la décision, le copropriétaire est forclos, l’action sera donc éteinte et ceci quel que soit le vice de forme ou de fond dont elle se trouve affectée.
Dans cette situation, le Tribunal juge, sans examen au fond, que la demande est irrecevable.
La seule exception est en cas de demande d’aide juridictionnelle, puisque dans cette hypothèse seulement, le délai de deux mois est suspendu à compter du dépôt de la demande jusqu’au jour de la décision d’aide juridictionnelle.
Le délai de deux mois n’est ainsi interrompu que par la délivrance d’une assignation à la demande d’un copropriétaire.
En l’absence de contestation des décisions prises par l’assemblée générale dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, les décisions d’assemblée générale deviennent définitives et opposables à tous.
- Quelle est la procédure de contestation d’une décision ou d’une assemblée générale ?
Le principe est que seul un copropriétaire défaillant ou opposant comme nous l’indiquons ci-dessus, dispose de la faculté de contester une ou plusieurs décisions votées, voire de demander l’annulation d’une assemblée générale.
Le demandeur doit alors assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, étant précisé que la présence de l’avocat est obligatoire pour diligenter la procédure. Il va attaquer le syndicat des copropriétaires de la copropriété en demandant l’annulation des délibérations qu’il souhaite voir annuler et indemnisation de ses frais.
Ainsi pour contester une assemblée générale de copropriété dans le ressort du Tribunal de Grande Instance de Draguignan il faut faire une procédure devant ce tribunal à DRAGUIGNAN (VAR) seul compétent.
La procédure est une procédure au fond devant le TGI de DRAGUIGNAN et devrait durer un peu plus d’un an.
Il est important de préciser que l’assignation doit être impérativement délivrée contre le Syndicat des copropriétaires et non directement contre le syndic sous peine de nullité de l’assignation.
Par ailleurs, seule l’assignation permet d’interrompre le délai de deux mois pour contester l’assemblée générale, les contestations adressées au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception étant inefficaces et ne pouvant prospérer.
- Quels sont les effets de la contestation de l’assemblée générale ?
Les décisions des assemblées de copropriétaires sont immédiatement exécutoires et ceci même si un recours est engagé, et ce tant que leur annulation n’a pas été prononcée (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 3 juillet 1979).
Il pourra donc y avoir coexistence d’un recours contre une assemblée générale de copropriété et l’exécution de fait des décisions de cette assemblée générale.
Cependant, sauf en cas d’urgence (pour la sauvegarde des personnes et des biens), l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article 42 alinéa 1.
En conséquence de quoi, le syndic qui serait amené à engager lesdits travaux sans avoir attendu la fin du délai de 2 mois, pourrait voir sa responsabilité engagée si ces décisions étaient annulées.
Enfin, la loi du 10 juillet 1965 ne précise pas ce que doit faire le syndic en cas de contestation d’une résolution prise ou de l’assemblée générale : ainsi, le syndic pourra exécuter les résolutions contestées, à ses risques et périls.
En effet, en cas d’annulation, la résolution (ou l’assemblée générale) est réputée n’avoir jamais existé… ce qui peut avoir des effets important y compris en matière de responsabilité.
Il est nécessaire d’indiquer que chaque assemblée générale est autonome.
Ainsi, l’annulation d’une assemblée générale n’entraîne pas de facto l’annulation des assemblées générales postérieures.
Le copropriétaire demandeur doit donc attaquer chaque assemblée postérieure suivante qu’il conteste, en se fondant sur des motifs propres à cette assemblée générale et/ou uniquement sur la première assemblée générale.
Dans cette hypothèse, le Tribunal pourra alors prononcer l’annulation de toutes les assemblées générales en cascade si les motifs invoqués sont retenus.
Information juridique à jour au 29/8/2017, tout cas particulier nécessite l’analyse précise par un Avocat.
